樓市話山論見：東莞發(fā)布《通知》，明確漲幅不得超過3%，限價令來了

東莞發(fā)布《通知》，明確漲幅不得超過3%，限價令來了

樓市限價令又來了，發(fā)布者是去年領(lǐng)漲全國的東莞。

就在4月30日，東莞發(fā)布《關(guān)于進一步加強新建商品住房銷售價格指導(dǎo)的通知（東建房）》，明確提出：

新房備案價上調(diào)空間控制在5%以內(nèi)，而未售出的新建商品住房上調(diào)銷售價格的間隔時間，由取得預(yù)售許可證(現(xiàn)售備案證書)后半年延長至一年，漲幅不超過3%(含本數(shù))。下調(diào)銷售價格的間隔時間維持半年不變，降幅不限。

這是東莞自4月8日被約談后，作出的回應(yīng)。這道限價令什么意思？

舉個例子，比如東莞主城區(qū)南城一個新項目入市，備案價是4.5萬元/平方米，這個新項目開盤沒有賣完，還剩下一些套數(shù)。

剩下的這些房子在一年內(nèi)上調(diào)價格不能上調(diào)價格，需要滿一年后，才可以上調(diào)，上調(diào)幅度不能超過3%。當然，半年內(nèi)也不能下調(diào)，半年后可以下調(diào)，下降幅度不受限制。

此外，通知還規(guī)定：

施行之日前已辦理過預(yù)（現(xiàn)）售的新建商品住房項目，后續(xù)批次住宅根據(jù)可售樓面地價、合理建安等成本與利潤計算備案價，如果控制價格低于現(xiàn)價，可按現(xiàn)價執(zhí)行，如果高于現(xiàn)價，則可以比上一批申報均價上漲不超過5%。

這段話的意思就是，項目如果分好幾期，一期已經(jīng)開盤，如果二期要開盤那么按照成本價和利潤計算開盤價，如果計算的價格低于一期價格，就按照一期價格出售，如果計算的價格高于一期價格，那么只能在一期價格上上漲不超過5%看盤出售。

依舊是在穩(wěn)定房價。

其實，這并不是東莞第一次出臺限價令。去年7月2日，東莞發(fā)布了《關(guān)于進一步加強商品住房預(yù)（銷）售管理的通知》，明確規(guī)定：

1、同地區(qū)新房房價3個月漲幅不得超過10%；

2、精裝修造價每平米不超過2000元；

3、同一幢（棟）每套住宅均價相差幅度不宜超過20%。

這道限價令，當時引起了一些爭議，因為3個月內(nèi)不能漲超10%與同一棟住宅均價相差幅度不宜超過20%，怎么看都像是在鼓勵漲價。

但今天出臺的限價令，態(tài)度明確且誠懇，就是要維持房價穩(wěn)定，同一個開盤項目，一年內(nèi)不能漲價，半年內(nèi)不能降價，超過時間限制后，漲幅不能超過3%，下跌不受約束。

力度可以說非常強，唯一的不足是，二手房價格不受限制。

東莞之所以接二連三被調(diào)控，還被住建部約談，就是因為這里的樓市太火爆了。

根據(jù)中國房價行情網(wǎng)披露的數(shù)據(jù)顯示，東莞2020全年房價上漲了41%，領(lǐng)跑全國。

虎門、長安、萬江、樟木頭、松山湖等多數(shù)片區(qū)，漲幅甚至比深圳還猛。長安個別樓盤均價已經(jīng)登上了4萬，松山湖已經(jīng)有7萬的樓盤出現(xiàn)，6萬以上的樓盤更是尋常得很。

此外，4月8日被住建部約談的5個城市（東莞、廣州、寧波、合肥、南通）2016年到2021年1季度土地成交樓面價、土地溢價率、商品住宅成交均價和成交套數(shù)。

結(jié)果發(fā)現(xiàn)，東莞過去幾年土地價格上漲88.91%，土地溢價率高達267.46%，房價上漲了106.38%。

前兩個數(shù)據(jù)是最有一個數(shù)據(jù)的因，最后一個數(shù)據(jù)是前兩個數(shù)據(jù)的果。地價接近翻倍，房價焉能不翻倍？

同時我們也能看到，被點名的其他四個城市，除合肥外，土地價格都上漲了不少。房價方面，東莞漲幅第一，廣州第二，都翻倍了。合肥、寧波與南通房價漲幅都在50%以上。

如此漲幅，焉能不被約談。

在被約談后，廣州、寧波、合肥、南通均給政策打了補丁，東莞今天的補丁也來了。

不打補丁確實不行。君不見，在被約談后，東莞新房依舊非?；馃?，幾天前開盤的萬象府被秒光。另一個號稱東莞版“深圳灣1號”的鵬瑞·天玥廣場，備案的價格區(qū)間約在4.2萬元/平方米至5萬元/平方米。甚至有傳言說，要求客戶繳納50萬~100萬元茶水費，才能通知購房。隨即東莞市住建局約談該開發(fā)商負責(zé)人，敦促其自覺規(guī)范銷售行為。

可見，這些火熱的城市，不用鐵腕手段，根本控制不住。

在限價令作用下，東莞新房預(yù)計會回歸平穩(wěn)，但二手房估計依舊難以控制。東莞后續(xù)還需要追加對二手房的調(diào)控，才能真正控制住這片火熱的市場。

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