樓市話山論見：有專家說(shuō)未來(lái)能買的城市和房子只有20%，你相信嗎？

當(dāng)我們知道房地產(chǎn)市場(chǎng)在房子是用來(lái)住的不是用來(lái)炒的這個(gè)定位下，在房?jī)r(jià)穩(wěn)定大局的指導(dǎo)下，買房不用太擔(dān)心房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)大幅度波動(dòng)的情況，但是也不代表買房時(shí)就可以萬(wàn)事大吉蒙頭就能買。這就對(duì)購(gòu)房者的要求越來(lái)越高。眾所周知，房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然是整體穩(wěn)定，但是另一個(gè)特點(diǎn)就是分化現(xiàn)象越來(lái)越明顯。這就意味著不同的城市未來(lái)將呈現(xiàn)出非常不同的投資價(jià)值，購(gòu)房者也需要根據(jù)自己的需要選擇去買房。

比如，我們過(guò)去經(jīng)常說(shuō)很多三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有前途沒(méi)有未來(lái)，因?yàn)榛旧蠜](méi)有人口流入，你看不到有什么資源和產(chǎn)業(yè)的銜接，從投資角度而言，確實(shí)是沒(méi)啥潛力。但是我從來(lái)不說(shuō)，這些城市的房子你就別買了。因?yàn)椴煌娜巳盒枨蟛灰粯?，有些人就是祖祖輩輩生活在這里，無(wú)論有沒(méi)有投資價(jià)值，房子的居住功能是他們第一需求。如果在這樣的預(yù)期下，其實(shí)沒(méi)什么該買不該買，你只需要選好地段和開發(fā)商就行了。

今天單純從投資角度講，哪些城市未來(lái)有潛力，或者說(shuō)比較穩(wěn)妥，這是值得關(guān)注的。近日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：2020年，70個(gè)大中城市中，有43個(gè)城市二手房上漲，一個(gè)持平，26個(gè)城市出現(xiàn)下跌。而跟2019年對(duì)比的話，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，54個(gè)城市二手房是上漲的，下跌的只有16個(gè)城市，說(shuō)明2020年全國(guó)二手房市場(chǎng)的分化比2019年更加明顯。“今后五年，房?jī)r(jià)下降城市的個(gè)數(shù)一定會(huì)超過(guò)上漲城市的個(gè)數(shù)，即二八現(xiàn)象將逐漸呈現(xiàn)出來(lái)?！?/span>

總結(jié)一下，就是說(shuō)未來(lái)5年，房?jī)r(jià)下跌的城市會(huì)越來(lái)越多，而且必將超過(guò)上漲城市的數(shù)量，這是一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)，說(shuō)白了就是下跌城市會(huì)越來(lái)越多。未來(lái)無(wú)論上漲還是下跌，都是樓市穩(wěn)定的需要，基本上也不太會(huì)出現(xiàn)大幅度波動(dòng)，這是底線。說(shuō)到二八現(xiàn)象，其實(shí)這是19世紀(jì)末20世紀(jì)初意大利經(jīng)濟(jì)學(xué)家帕累托發(fā)現(xiàn)的。又叫二八定律或二八法則。他認(rèn)為，在任何一組東西中，最重要的只占其中一小部分，約20%，其余80%盡管是多數(shù)，卻是次要的，因此又稱二八定律。

對(duì)于房地產(chǎn)的二八法則，經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)也曾表示，未來(lái)只有20%的開發(fā)商能活下來(lái)，20%的城市具有投資價(jià)值，20%的房子才值得買。只要你知道這個(gè)定律，蒙著頭都會(huì)說(shuō)，也不需要去測(cè)算，所以，即使購(gòu)房者心里明白也沒(méi)有多大意義。關(guān)鍵是哪些城市才值得買，哪些房子才能買呢？

能值得投資的城市畢竟是少數(shù)，我認(rèn)為一線城市基本上可以大膽地買，哪怕你看到2020年像北京二手房?jī)r(jià)格都在降，也不影響你買房。包括一些新一線城市或熱點(diǎn)的二線城市，這些城市都處在一個(gè)高度發(fā)展階段，未來(lái)的潛力是巨大的。但是如果沒(méi)有一個(gè)政策的引導(dǎo)，大概率會(huì)導(dǎo)致很多三四線城市萎縮，房子賣不掉，租也沒(méi)人租。1月20日，2020年在北京上海深圳地區(qū)出現(xiàn)一千萬(wàn)到兩千萬(wàn)以上的中高端房，房?jī)r(jià)漲得很好，這是由于避險(xiǎn)型投資，大量的高凈值人群的資產(chǎn)在進(jìn)行避險(xiǎn)型投資。這些城市的房?jī)r(jià)具有很強(qiáng)的抗跌性，中國(guó)前十八大城市的房?jī)r(jià)，在未來(lái)五到八年內(nèi)，下跌的可能性幾乎是零，它們有很強(qiáng)的抗跌性。

別誤會(huì)，他可不是忽悠大家去炒房，因?yàn)樗瑫r(shí)還表示，在今天中國(guó)的中心城市，無(wú)論是一線城市的北京上海深圳，還是像新一線城市的杭州，如果已經(jīng)有一套或者兩套以上的房子，如果不是為了改善住宅，不要再買第三套房子了。理由很簡(jiǎn)單，房子的資產(chǎn)增值已經(jīng)大幅下降。

這是一個(gè)問(wèn)題的兩個(gè)方面，一方面這些中心城市未來(lái)下跌可能性不大，也就是說(shuō)還是有很好的投資價(jià)值，但是不代表可以繼續(xù)炒房，炒房這條路行不通了。當(dāng)投資回報(bào)不劃算時(shí)，讓你炒你也炒不動(dòng)了。任何一個(gè)專家的話都不能去片面看待，看一座城市潛力，或者看當(dāng)?shù)厝丝谑欠翊罅苛魅?，資金是否大量流入，產(chǎn)業(yè)是否蓬勃發(fā)展，當(dāng)然今天這些標(biāo)準(zhǔn)還是很籠統(tǒng)，需要購(gòu)房者用心去感受，去考察，即使未來(lái)這些重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)不會(huì)大漲，但是起碼保值增值的功能還是有的。

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