樓市話山論見： 2021年初,中國一二線樓市會出現(xiàn)拐點嗎？

2021年初不久，中國一、二線樓市迎來了一波密集調(diào)控。中國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長倪虹率隊赴上海、深圳等地對房地產(chǎn)市場進行調(diào)研和監(jiān)管。倪虹強調(diào)，要在發(fā)現(xiàn)問題時及時采取措施，引導良好預(yù)期，堅決遏制投機炒房。

過去一周，上海、深圳等一線城市不斷出臺政策收緊調(diào)控。1月21日晚，上海發(fā)布“上海十條”調(diào)控新政。四天后，上海出臺了“封堵”措施，將法國拍賣行納入限購范圍。深圳一周三次出臺樓市收緊措施，包括要求家庭購買商品房，只能以有購房資格的會員名義登記，處罰涉嫌非法購買“網(wǎng)絡(luò)名人新盤”華潤城潤西一期等12人。值得注意的是，最近，實質(zhì)性的管制和控制措施已經(jīng)開始出現(xiàn)。有媒體透露，最近廣州、深圳房貸緊張，購房者需要排隊貸款。另據(jù)報道，廣州四大銀行27日開始上調(diào)房貸利率。變更后，廣州首套房貸利率為5.2%，第二套房貸利率為5.4%。

不同于“打補丁”的政策升級，房貸利率和首付一直是樓市的“七寸”。廣州為什么從房貸監(jiān)管？主要原因是去年廣州按揭貸款數(shù)額較大，樓市火爆。去年，廣州共有22萬套新房和二手房成交，成交規(guī)模達到歷史第二高，成交金額創(chuàng)歷史新高。二手房價格普遍超過每平方米3萬元，在全國70個大中城市中排名第九。

去年年底和今年1月，廣州樓市是年底。近期收緊房貸是為了從額度和利率上給當?shù)貥鞘薪禍?。這可能是全國樓市的一個信號，尤其是樓市火爆的地方。去年我國社會融資規(guī)模很大，住房貸款也處于歷史高位。一些基金“披著實體經(jīng)濟貸款的外衣，甚至是中小貸款”進入樓市。這是嚴格監(jiān)管的對象。去年以來，中國一直強調(diào)加強房地產(chǎn)金融的宏觀審慎管理，這與最近許多地方貸款額度緊張有關(guān)。除廣州外，據(jù)悉，無錫、鄭州、東莞、佛山等城市也開始收緊銀行貸款額度。

房貸額度控制和貸款利率提高會直接增加購房成本，樓市會降溫嗎？

購房成本增加，貸款節(jié)奏拉長，將對房產(chǎn)交易產(chǎn)生很大影響。當下許多城市房產(chǎn)價格已創(chuàng)新高，而多數(shù)買房行為要通過杠桿，融資額度受控將直接影響市場，當然，這還取決于后續(xù)的政策力度。目前，以廣州為例，廣州銀行利率上浮的幅度，對樓市的沖擊并不會太大。不過，如果貸款額度持續(xù)受到管控，貸款發(fā)放周期拉長，這將意味著交易節(jié)奏放緩，樓市交易量也會下降，類似于股票市場上換手率下滑，資產(chǎn)熱度就會受到?jīng)_擊。

本輪樓市行情是否會見頂回落？專家認為，這需要看房貸政策的管控是否進一步擴圍。目前已經(jīng)出現(xiàn)這種跡象，近期宣布收緊樓市的一二線城市不斷增多，房貸額度緊張的地區(qū)也在增加。如果后續(xù)調(diào)控政策特別是房貸持續(xù)加碼、擴圍，本輪樓市周期大概率會見頂回調(diào)。

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