樓市話山論見：房產(chǎn)稅真的要來了嗎？

房產(chǎn)稅自2010年7月22日在財政部舉行的地方稅改革研討會上拿出來大加討論之后，隨后的每一年關(guān)于“房產(chǎn)稅何時出臺”的話題都是全民關(guān)注的重要焦點。事實上，房產(chǎn)稅已經(jīng)連續(xù)8年成為“房地產(chǎn)年度關(guān)鍵熱詞”了。舉國上下為何都這么關(guān)心房產(chǎn)稅政策的出臺？原因我們已經(jīng)說得很明白了：一方面，作為中國樓市調(diào)控的“保留大招”，房產(chǎn)稅被寄予厚望。尤其是在過去這些年房價一路高歌猛漲，市場投資炒作成風，很多城市的房價漲幅遠遠甩開了居民的工資增幅，數(shù)以億計的民眾買房難度大幅增加的背景下，大家都盼望著房產(chǎn)稅能早日出臺。因為在絕大多數(shù)人的認知里，唯有房產(chǎn)稅出臺房價才能真正“應(yīng)聲而跌”，炒房投機客才能被徹底“打趴下”，買房才會變得更容易；

另一方面，房產(chǎn)稅是住房持有環(huán)節(jié)征稅，它的出臺將關(guān)乎城鎮(zhèn)至少8億居民的“錢袋子”，更會徹底顛覆我國“住房持有成本為0”的原有格局。換言之，房產(chǎn)稅的開征將對整個房地產(chǎn)市場起到翻天覆地的重要作用，會直接影響到我國樓市未來房價、房租的走勢。從過去這些年有關(guān)“房產(chǎn)稅開征”的各類新聞放出后市場的反應(yīng)來看，我們有理由相信，房產(chǎn)稅在某種意義上已經(jīng)起到了“未開征先震懾”的重要作用了。

此話該怎么理解？就是每一次當媒體放出“房產(chǎn)稅將要開征”的消息后，市場就會有巨大震蕩——很多人擔心房產(chǎn)稅開征持房成本會大幅增加，進而導致房價大幅下滑，所以只要有這類消息爆出，一些投資炒房客就會“坐不住”拋售手中的房產(chǎn)。拿今年6月份來說，當時有媒體報道“2020年7月份房產(chǎn)稅試點將率先從一二線城市開始”，于是很多一二線城市就迎來了一股“拋房潮”：合肥、濟南、南京、杭州、重慶、成都、青島等二十多個熱點城市二手房掛牌量激增200%。

房產(chǎn)稅到底要不要開征？一直以來反對聲音頗多。此前有人大教授和經(jīng)濟學專家都公開發(fā)言稱，“找不到開征房產(chǎn)稅的理由，如果僅僅是出于調(diào)節(jié)房價的角度來看，大可不必來通過這種方式來進行調(diào)節(jié)?！毖酝庵夥慨a(chǎn)稅的出臺無理論依據(jù)，也無現(xiàn)實意義。但是我們要說，未來征收房產(chǎn)稅已經(jīng)是板上釘釘?shù)氖聦嵙?，因為財政部?/span>2017年就已經(jīng)“敲定”了房產(chǎn)稅未來必然開征的事實。不僅如此財政部高層還透露，未來要按照“立法先行、充分授權(quán)、分步推進”的原則，推進房地產(chǎn)稅立法和實施。財政部一錘定音，網(wǎng)絡(luò)上一切反對的聲音都毫無意義了。不過房產(chǎn)稅這個保留大招到底什么時候會和我們見面，直到2020年底也沒有準確的時間。

和往年一樣，2020年有關(guān)“房產(chǎn)稅真要來了嗎”的消息也是隔三差五被報道出來。3月份，聚富財經(jīng)媒體發(fā)文稱，房產(chǎn)稅將在2020年下半年在上海、杭州兩個城市全面試點，后來相關(guān)部門出來辟謠：這是假消息；5月份，中央發(fā)布了促進房產(chǎn)稅立法的新舉措，有媒體解讀“房產(chǎn)稅將在四大一線城市率先開征”，后來上海、深圳均出來澄清：這是純屬妄言；11月28日，新華社針對深圳市場出現(xiàn)的“打新”、“代持炒房”行為，發(fā)布了標題為《抑制樓市“打新熱”需要“硬核”舉措》的文章，其中明確提到“加強對持有環(huán)節(jié)的調(diào)控，讓稅收杠桿發(fā)揮更大作用。建立科學合理的房地產(chǎn)稅制度，通過市場化手段抑制投資投機行為，或許能收釜底抽薪之效”，有媒體又解讀稱，深圳從2021年1月1日起將正式出臺房產(chǎn)稅，同樣的后來深圳稅務(wù)局出來辟謠：該消息純屬謠言，請廣大市民勿信謠傳謠。

房產(chǎn)稅真要來了？答案是否定的，2021年出臺更不現(xiàn)實，因為房產(chǎn)稅目前連立法工作都沒有完成。媒體一而再再而三發(fā)布“房產(chǎn)稅要來了”的消息，事實證明很多人不過是為了博眼球、賺流量。不過最近一段時間，多位專家和機構(gòu)都預測了房產(chǎn)稅可能出臺的時間。首先，獨立經(jīng)濟學家馬光遠認為，房產(chǎn)稅可能在“十四五”期間出臺。不僅如此，他還直言不諱指出，“十四五”期間是房產(chǎn)稅開征的最好時機。理由有三：1、房產(chǎn)稅開征已經(jīng)得到了民意的廣泛支持；2、具備開征房產(chǎn)稅的條件，尤其是對于家庭的第三套住房征收房產(chǎn)稅的基礎(chǔ)條件已經(jīng)非常成熟；3、國家近段時期大談“健全地方稅、直接稅體系”，這顯然是在為開征房產(chǎn)稅做準備；

其次，金融學博士、高級經(jīng)濟師張啟迪也認為，十四五期間房地產(chǎn)稅落地是大概率事件?？紤]到2021年以后中國經(jīng)濟將逐漸趨于穩(wěn)定，房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)風險也將得到有效治理，配合宏觀經(jīng)濟政策的對沖以及房產(chǎn)稅征收機制的過渡性設(shè)計，房產(chǎn)稅在2021-2022年完成立法、2023-2024年落地是有可能出現(xiàn)的。他直言，“目前房產(chǎn)稅的征收已基本不存在技術(shù)層面的障礙?！?/span>

不僅如此，他還提醒道，房產(chǎn)稅的推出永遠沒有最好的時點，推出時間越晚，越不利于國內(nèi)大循環(huán)的建立和經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整。房產(chǎn)稅開征越早越好。而且開征房產(chǎn)稅具有諸多積極意義：第一有助于抑制金融資源過度流向房地產(chǎn)市場；第二提升資金在經(jīng)濟中的配置效率；最主要的是房產(chǎn)稅有助于穩(wěn)定居民杠桿率，增加居民消費。再者，社科院在此前發(fā)布的《中國住房發(fā)展報告（2020-2021）—樓市調(diào)控：迎來曙光再出發(fā)》中也明確提到，在一些熱點城市和炒房屢禁不止的城市率先加快試點開征房地產(chǎn)稅，爭取在“十四五”期間開征房地產(chǎn)稅。由此可見，社科院對于房產(chǎn)稅開征的態(tài)度也是“越早越好”。事實上，我們也不止一次強調(diào)過，房產(chǎn)稅開征的諸多條件其實真的都已經(jīng)具備了：1、現(xiàn)在是房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定時期，這個出臺房產(chǎn)稅不會造成市場的大幅波動，機會難得；2、不動產(chǎn)登記聯(lián)網(wǎng)早已于一年前實現(xiàn)；3、絕大多數(shù)城市房地產(chǎn)已從增量市場過渡到存量市場，而且供大于求局面已經(jīng)形成；4、全民對于出臺房產(chǎn)稅都抱有很高的熱情，而且民意上非常支持。

過去兩三年，也有很多專家給出征稅的具體實施方案建議：孟曉蘇認為，應(yīng)該見房就收，見證就退，從小產(chǎn)權(quán)房開始，稅率可以高一點；黃奇帆認為，房產(chǎn)稅稅基超過3%，就會沒有人炒房；財政部稅政研究室主任張學誕提出，人均免征的面積控制在40到60平米，稅率介于0.2%到1.2%之間，是較為合理的。 

雖然開征房產(chǎn)稅的具體時間待定，但關(guān)于房產(chǎn)稅的最重要信號來自于財政部。財政部已經(jīng)確定未來房產(chǎn)稅將“這樣”征收。

12月23日，財政部部長劉昆發(fā)表《建立現(xiàn)代財稅體制》萬字文章，其中在談及進一步完善現(xiàn)代稅收制度時提到，未來房產(chǎn)稅將“這樣”征收：要按照“立法先行、充分授權(quán)、分步推進”的原則，積極穩(wěn)妥推進房地產(chǎn)稅立法和改革。對工商業(yè)房地產(chǎn)和個人住房按照評估值征收房地產(chǎn)稅。分三步走推進房產(chǎn)稅立法，這里不需要過多解釋了，這個原則和三年前提到的基本一致：先立法是普遍共識；然后是中央授權(quán)地方，未來可能每個城市的征收對象、稅基都不一樣；再就是根據(jù)每個城市的財政收支以及房價等基本面來決定開征時間順序，理論上來說，可能是先從一二線大城市開始，三四線城市開征的時間點會很晚。

過去大家一直都非常關(guān)心征稅是按照購買價格還是市場價，這一次財政部給出了明確“答案”：對工商業(yè)房地產(chǎn)和個人住房按照評估值征收房地產(chǎn)稅。什么意思？就是未來征稅全部按照市場評估價。打個比方，2000年時，購買一套房子可能只花了1萬元，到2025年這套房子市場評估價是1000萬，那最后還是按照1000萬的市場評估價來交稅。既然靠房產(chǎn)升值賺錢了，當然也要按照房產(chǎn)增值的價格來交稅，所以這是非常合理的。

房產(chǎn)稅從提出到今天，最少也有十年時間了，這期間雖然重慶和上海都已經(jīng)穩(wěn)定試點了很長一段時間，但都仍然是小范圍、輕稅負，起到的作用也可想而知，既緩解不了財政壓力，也無法根本遏制投資炒作。用黃奇帆的話說，房產(chǎn)稅未來的兩大作用一是幫助一些城市逐漸擺脫對土地財政的依賴，二是根本上遏制投資炒作，所以未來房產(chǎn)稅開征必然是大規(guī)模的，針對不同人群也會有顯著區(qū)別。

免責聲明：若此文侵犯了您的合法權(quán)益，請與本網(wǎng)聯(lián)系，我們將及時更正或刪除，謝謝。 郵箱：305109410@qq.com